Quieres colgar una balda, pintar el salón de otro color y poner un aire acondicionado antes del verano. Y te frena la misma duda de siempre: ¿esto puedo hacerlo o tengo que pedir permiso?
La respuesta está en la Ley de Arrendamientos Urbanos, y lo primero que hay que entender es que la ley no se hace la pregunta que te haces tú. Tú piensas «¿es una obra grande o pequeña?». La ley pregunta otra cosa completamente distinta.
Antes de seguir, lo importante: esto es información sobre lo que dice la ley, con los artículos citados para que puedas leerlos tú mismo. No es asesoramiento legal, porque no soy abogado. Para un caso concreto, y sobre todo si ya hay un conflicto abierto con tu casero, esto no sustituye a un abogado ni a la oficina de vivienda de tu ayuntamiento o comunidad autónoma.
La pregunta que hace la ley
El artículo 23.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos lo dice así:
«El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2. En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.»
Fíjate en la palabra: configuración. No dice «obras importantes», ni «obras que cuesten más de X», ni «obras estructurales». Dice configuración, que es cómo está dispuesta y compuesta la vivienda.
De ahí salen dos consecuencias que sorprenden a casi todo el mundo:
- Cosas que parecen mucho, no lo son. Cambiar todos los grifos de la casa es caro y trabajoso, pero no cambia la configuración de nada: sustituyes una pieza por otra equivalente.
- Cosas que parecen poco, sí lo son. Quitar un mueble que puso el casero y llevártelo al trastero suena inocente, y sin embargo entra de lleno en el artículo 23.
Qué puedes hacer sin pedir nada
Vamos con los casos concretos, y con la letra pequeña de cada uno.
Pintar las paredes
Pintar no modifica la configuración de la vivienda, así que la ley no te obliga a pedir permiso. Pero hay dos matices que conviene tener claros.
El primero es que tu contrato puede añadir obligaciones. Antes de coger la brocha, lee lo que firmaste: no es raro encontrar una cláusula que diga que hay que devolver la vivienda con el color original.
El segundo es el sentido común: si pintas el salón de verde botella, cuenta con repintarlo de blanco antes de irte. No porque te lo exija el artículo 23, sino porque la vivienda hay que devolverla en condiciones y ese cambio no es «desgaste por el uso ordinario».
Taladrar para colgar cosas
Un agujero de seis milímetros no cambia la configuración de nada. Puedes colgar cuadros, espejos y baldas sin pedir permiso.
Lo que sí es cosa tuya es dejarlo bien al marcharte. Y aquí hay dos cosas prácticas que marcan la diferencia. La primera es colgar bien a la primera, porque cada intento fallido es un agujero más: si la pared es de pladur, conviene saber que el taco de una balda trabaja de una forma muy distinta al de un cuadro, y que un agujero reventado ya no sirve. La segunda es taparlos bien, que tiene su técnica y no es solo pasar masilla: lo vemos en cómo tapar agujeros de taladro en la pared.
Sustituir piezas por otras equivalentes
Un grifo viejo por uno nuevo, las manillas de las puertas, una lámpara, la alcachofa de la ducha, un portarrollos. Nada de eso cambia la configuración: estás poniendo lo mismo en el mismo sitio.
La regla de oro aquí es guarda la pieza original. Métela en una caja con el resto y vuelve a ponerla el día que te vayas. Así el piso queda como lo encontraste y tú te llevas lo que compraste.
Suelos y revestimientos reversibles
El suelo vinílico de clic, las alfombras grandes, los paneles decorativos que van colocados a presión: si se quitan sin dejar rastro y no van pegados ni clavados, son reversibles y no modifican la configuración.
El matiz está en el adhesivo. Lo que va pegado al suelo o a la pared ya no es reversible, porque quitarlo se lleva parte de lo que hay debajo. Un vinilo autoadhesivo sobre el parqué original no es lo mismo que una lámina de clic apoyada encima.
La zona gris: la cerradura
Esta merece un apartado porque no es blanco ni negro.
Cambiar el bombín no es una obra que modifique la configuración de la vivienda, así que técnicamente no encaja en el artículo 23. Pero deja al propietario sin llave de un inmueble que es suyo, y eso genera conflictos con facilidad.
Lo prudente, y lo que evita el 90 % de los problemas, es comunicárselo por escrito y ofrecerle una copia. Si lo haces por seguridad —te han robado el bolso con las llaves, ha habido un intento de okupación en el edificio, has terminado una convivencia mal— explícalo en ese mismo mensaje. Y guarda el bombín antiguo para volver a ponerlo al final.
Lo que sí necesita permiso, y lo que no te esperas
Los muebles del casero también están protegidos
Este es el punto que casi nadie conoce. El artículo 23 no habla solo de la vivienda: habla de la vivienda «o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2». ¿Y qué son esos accesorios? El artículo 2.2 lo define:
«Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.»
El mobiliario. Es decir: si el piso venía amueblado y tú quitas el armario horrible del dormitorio para poner el tuyo, eso va por el mismo artículo que tirar un tabique. Lo mismo con el trastero y la plaza de garaje.
En la práctica nadie te va a denunciar por guardar un sofá en el trastero. Pero si el mueble se estropea, se pierde o no cabe volver a montarlo, el problema es tuyo y la ley está del lado del casero. Si vas a mover muebles suyos, pídeselo por escrito, aunque sea un mensaje, y guárdalos con cuidado.
El aire acondicionado
Un split con unidad exterior implica un agujero en la fachada y un aparato colgado fuera. Eso modifica la configuración sin discusión posible, y necesita consentimiento escrito.
Y hay un segundo permiso que la gente olvida: el de la comunidad de propietarios. La fachada es elemento común, y el permiso del casero no sustituye al de la comunidad. Son dos cosas distintas y a veces una dice que sí y la otra que no.
Si no quieres entrar en eso, los portátiles de tubo por la ventana no tocan nada y no necesitan permiso de nadie.
El límite que no se salta ni con permiso
La segunda frase del artículo 23.1 no admite matices: «En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.»
«En ningún caso» significa que ni con el consentimiento por escrito del propietario. Si una obra toca un muro de carga o compromete la seguridad del edificio, no hay permiso que la valide.
Cómo se pide el permiso para que sirva de algo
La ley dice «expresado por escrito», y esas tres palabras hacen mucho trabajo.
Un «sí, hazlo» por teléfono no es nada. Al cabo de dos años, cuando toque devolver el piso, la conversación será tu palabra contra la suya, y quien tiene que demostrar que había permiso eres tú.
Lo que sí vale, porque es escrito y queda registrado:
- Un correo electrónico, que es lo mejor de todo porque lleva fecha y no se borra solo.
- Un mensaje de WhatsApp, que también es escrito. Haz captura y guárdala fuera del móvil, en el correo o en la nube.
- Un anexo al contrato firmado por los dos, que es lo más sólido si la obra es de las gordas.
Y da igual lo bien que os llevéis: escríbelo igual. El casero con el que firmaste puede vender el piso, fallecer o cambiar de gestor, y el siguiente no sabe nada de vuestra conversación de hace tres años.
Qué conviene que diga ese mensaje, en dos líneas: qué vas a hacer exactamente, y qué pasa al final —si lo quitas, si se queda, si se descuenta de algo—. Ese segundo punto es el que evita las sorpresas.
Y si lo hiciste sin permiso, ¿qué pasa?
Aquí está lo que no cuenta prácticamente nadie, y es el artículo 23.2:
«Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.»
Desmontémoslo por partes, porque cada trozo tiene su peso:
«Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato.» Lo primero que dice es que puede dar por terminado el contrato. Todo lo demás viene además de eso, no en su lugar.
«Podrá exigir… que reponga las cosas al estado anterior.» O sea, deshacerlo, a tu costa. Y deshacer una reforma suele salir más caro que hacerla.
«O conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.» Aquí está lo importante: la elección es suya. Si le gusta lo que hiciste, se lo queda. Y tú no puedes reclamar ni un euro.
Piénsalo con números. Instalas un aire acondicionado que te ha costado mil euros y lo dejas puesto. Si al casero le viene bien, se queda con el aparato y no te debe nada. Si no le viene bien, te toca desmontarlo, tapar el agujero de la fachada y dejarlo como estaba. Las dos salidas son malas para ti, y no eliges tú.
Y hay un caso que ni siquiera espera al final del contrato. El mismo artículo continúa: si las obras «han provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato del arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior».
Reparar no es reformar: quién paga qué
Mucha gente mezcla las dos cosas, y son artículos distintos de la ley. El 23 va de obras. El artículo 21 va de reparaciones, que es cuando algo se rompe y hay que arreglarlo.
Lo que paga el casero, según el 21.1: «todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido», y además «sin derecho a elevar por ello la renta». La caldera que muere, la persiana del salón, una bajante, la instalación eléctrica. Con dos excepciones: si el destrozo es culpa tuya, y con el límite de la destrucción de la vivienda.
Lo que pagas tú, según el 21.4: «las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda». La goma de un grifo que gotea, un enchufe que se afloja, una bisagra que hay que apretar.
El mito de los 150 euros
Circula muchísimo, y alguna web grande del sector lo da por hecho, que una «pequeña reparación» es la que cuesta menos de 150 euros.
Esa cifra no aparece en la Ley de Arrendamientos Urbanos. El artículo 21 no menciona ningún importe en euros, ni el 21 ni ningún otro de los que regulan esto. Procede de criterios que han manejado algunos tribunales, no de la ley.
Y la diferencia no es académica, porque el criterio que sí está escrito es otro: la ley habla de la causa —«el desgaste por el uso ordinario»— y no del precio. Una reparación barata que no viene del uso ordinario, sino de un defecto de la instalación, no es tuya por mucho que cueste veinte euros. Y una que sí viene del desgaste normal es tuya aunque pase de 150.
La vía urgente que casi nadie conoce
El artículo 21.3 esconde un derecho que mucha gente desconoce. Dice que el inquilino, «en todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador».
Traducido: si revienta una tubería un viernes por la noche y el casero no coge el teléfono, puedes llamar tú al fontanero y pasarle la factura. No tienes que esperar a que él se organice mientras se te inunda la casa.
Dos condiciones que hay que cumplir de verdad: tiene que ser urgente —daño inminente o incomodidad grave, no una molestia— y tienes que avisarle antes. Mándale un mensaje explicando qué pasa y que vas a llamar a un profesional, aunque no conteste. Ese mensaje y la factura son lo que sostiene la reclamación.
La excepción por discapacidad o edad
El artículo 24 monta un régimen distinto, y es importante conocerlo.
Si la obra es para adaptar la vivienda a una discapacidad o a una edad superior a setenta años, ya sea del propio inquilino, de su cónyuge, de su pareja o de un familiar que conviva allí, no hace falta el consentimiento del arrendador. Basta con la notificación escrita previa.
Es decir: aquí no pides permiso, avisas. Quitar un bañera para poner un plato de ducha, ensanchar el paso de una puerta o instalar agarraderas entra en este supuesto.
La contrapartida está en el mismo artículo: el inquilino «estará obligado, al término del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior, si así lo exige el arrendador». Puede exigirlo o no, pero puede.
Cuándo esto no va contigo
Si alquilas una habitación en un piso compartido. Los contratos de habitación no se rigen igual que el arrendamiento de vivienda, y las zonas comunes son otro asunto. Aquí manda mucho más lo que ponga tu contrato.
Si es un alquiler de temporada o turístico. Tampoco va por el mismo régimen. Este artículo habla del alquiler de vivienda habitual.
Si es un local de negocio. Otro título de la ley, otras reglas.
Si ya hay conflicto abierto. Si tu casero te ha mandado un burofax, te amenaza con la fianza o hay obras hechas y discusión por medio, esto ya no es información general: es un caso concreto y necesita un abogado. Muchos ayuntamientos y comunidades autónomas tienen oficinas de vivienda con asesoramiento gratuito, y los colegios de abogados tienen turno de orientación jurídica.
Las cinco cosas que te ahorran el marrón
- Haz fotos el día que entras. Todas las habitaciones, los muebles, el estado de las paredes y de los electrodomésticos. Con fecha. Es lo que decide las discusiones al salir.
- Relee tu contrato antes de tocar nada. La ley es el suelo; tu contrato puede haber añadido cosas encima.
- Todo por escrito, aunque haya buen rollo. Un correo tarda dos minutos y dura años.
- Guarda lo que quitas. Grifos, manillas, bombines, muebles. En una caja etiquetada.
- Piensa en la salida desde el principio. Antes de hacer algo, pregúntate cuánto te costaría deshacerlo. Si la respuesta te asusta, pide permiso por escrito.
Preguntas frecuentes
¿Puedo pintar las paredes de un piso de alquiler sin permiso?
Sí, porque pintar no modifica la configuración de la vivienda y el artículo 23 de la LAU solo exige consentimiento escrito para las obras que la modifican. Revisa igualmente tu contrato, que puede añadir obligaciones, y cuenta con devolver el color original al marcharte.
¿Puedo taladrar la pared para colgar cuadros o estanterías?
Sí. Un agujero para colgar algo no cambia la configuración de la vivienda. Lo que sí es responsabilidad tuya es tapar los agujeros y dejar la pared en condiciones cuando devuelvas el piso.
¿Vale que el casero me dé permiso por WhatsApp?
La ley exige que el consentimiento esté «expresado por escrito», y un mensaje de WhatsApp lo es. Es más sólido un correo electrónico, y aún más un anexo al contrato firmado por ambos. Lo que no sirve es un permiso verbal: si hay discusión, eres tú quien tiene que demostrar que existía.
¿Qué pasa si hago una obra sin permiso y el casero se entera al final?
El artículo 23.2 le da dos salidas, y elige él: puede exigirte que dejes las cosas como estaban, a tu costa, o quedarse con la modificación sin pagarte nada. Y todo eso sin perjuicio de que pueda resolver el contrato. Si la obra afectó a la estabilidad o la seguridad, puede exigir la reposición de inmediato, sin esperar al final.
¿Es cierto que las reparaciones de menos de 150 euros las paga el inquilino?
Esa cifra no aparece en la Ley de Arrendamientos Urbanos. El artículo 21.4 dice que el inquilino paga «las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda», y el criterio es la causa, no el importe. Los 150 euros proceden de criterios usados por algunos tribunales, no de la ley.
Se ha roto algo urgente y el casero no responde, ¿puedo arreglarlo yo?
Sí. El artículo 21.3 permite al inquilino, previa comunicación al arrendador, hacer las reparaciones urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave y exigir de inmediato su importe. Avísale por escrito antes, aunque no conteste, y guarda la factura.
Este artículo cita los artículos 2, 21, 23 y 24 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, con su texto literal. Es información general, no asesoramiento jurídico. Para un caso concreto, consulta con un abogado o con la oficina de vivienda de tu municipio o comunidad autónoma.